2026 年 9 月 22 日，希腊移民局 MITOS 系统更新了 25 万欧元投资路径的登记规则，正式将这一档位的申请通道拆分为两类：商改住项目与历史保护建筑修复项目。
几乎同一时间，希腊财政部于 9 月 5 日宣布：自 2027 年起，非欧盟买家购买住宅类房产的过户税将从 3% 上调至 15%。目前官方尚未公布最终生效日期，但税改方向已经明确。
这意味着，25 万欧这条路径的”实际成本”与”合规门槛”都在同步变化。以下按两条通道分别拆解。
信息来源：Hellenic Republic Ministry of Migration and Asylum, MITOS System Update, 2026；Greek Ministry of Finance, Property Transfer Tax Announcement, 2026
一、25 万欧是投资门槛，不是”随便买”的通用价
自 2024 年 9 月希腊黄金签证三档调价后，80 万欧（热门区域新房）、40 万欧（其他区域新房）、25 万欧（商改住或历史建筑修复）三档并行。25 万欧档位保留至今，但不再适用于普通住宅交易——它只服务于两类特殊资产。
换句话说，看到”25 万欧拿希腊身份”的宣传，第一步不是问价格，而是问：这套房属于哪条通道？
二、通道 A：商改住项目（Αλλαγή Χρήσης）
商改住指将商业性质房产（如办公、商铺、仓储）依法变更为住宅用途后出售的项目。适用条件包括：
用途变更完成时间：必须在 2024 年 4 月 5 日之后、且在提交签证申请之前完成官方登记的用途变更。
产权文件：地籍登记（KAEK）中用途栏必须已更新为”住宅”（Κατοικία）。
面积要求：住宅面积不低于 120 平方米。
投资额：合同价不低于 25 万欧元。
风险点：如果用途变更手续未完成或未在 KAEK 中登记，即使房屋实际按住宅使用，也无法通过 MITOS 审核。
三、通道 B：历史保护建筑修复项目
这条通道针对被希腊文化部或地方文物局认定为历史保护建筑（Διατηρητέο Κτίσμα）的房产，投资人需承担修复责任。适用条件：
官方认定文件：必须有文化部或文物局出具的保护建筑认定书。
修复义务：投资人须承诺按文物局批准的方案完成修复，通常需要在取得许可后一定期限内提交修复进度报告。
投资额：购房合同价不低于 25 万欧元，修复费用另计。
使用限制：修复后的建筑用途需符合保护要求，可能限制出租方式或改造范围。
风险点：修复周期长、追加投入不确定性高；未来转手时，买家范围也受限于同类投资移民或愿意承担保护义务的本地买家。
四、两条通道的共同规则
无论走哪条通道，以下规则一致：
签证有效期：首次授予 5 年居留许可，可续签。
工作权利：黄金签证持有者不能在希腊本地就业，可从事自雇或经营自有企业。
房产处置：出售房产即视为放弃投资条件，居留许可随之失效。
付款方式：购房款须通过希腊本地银行账户或跨境电汇，保留完整资金流水。
官方费用：MITOS 系统登记费、律师费、公证费等合计约 2016 欧元（不含税改后新增的过户税成本）。
五、2027 年新税对 25 万欧路径的影响
按照希腊财政部 9 月公告，非欧盟买家购买住宅类房产的过户税将从 3% 上调至 15%。以 25 万欧元房产计算：
现行税率下：过户税约 7500 欧元
新税率下：过户税约 37500 欧元
差额约 3 万欧元
需要注意两点：
官方尚未明确该税改是否覆盖商改住和历史保护建筑——按现行公告措辞，凡属”住宅”性质的交易均适用，但实施细则仍需等待正式法案公布。
生效日期存在两种可能：2027 年 1 月 1 日或 7 月 1 日。在正式法案公布前，已递交申请的项目通常按现有标准评估，但建议以最终官方文本为准。
信息来源：Greek Ministry of Finance, Real Estate Transfer Tax Amendment Announcement, September 5, 2026
