希腊总理米佐塔基斯宣布：非欧盟买家住宅类房产过户税从3%上调至15%，2027年1月1日起生效。商业地产、土地不受影响。40万/80万欧元纯住宅黄金签证项目直接受影响，25万欧元商改住项目也几乎无法规避。通道仍在，但低成本窗口正在收窄。
希腊黄金签证没有关门，但入场成本被重新定价了。
当地时间2026年9月5日，希腊总理米佐塔基斯在第90届塞萨洛尼基国际博览会上宣布：非欧盟买家购买住宅类房产的过户税，将从3%上调至15%，自2027年1月1日起生效。
调整范围精准锁定非欧盟买家的住宅类房产。商业地产、土地及其他非住宅业态不在本次调价范围内。
这意味着什么？以一套25万欧元的住宅为例：
现行综合税率约3.09%（基础过户税3% + 市政附加税，附加税为过户税的3%），税费约7,725欧元。新政后，若市政附加税维持联动规则，综合税率将攀升至约15.45%，税费约38,625欧元。同一套房子，税费差额超过3万欧元（按1欧元≈7.8人民币折算，约24万元人民币）。
环球出国希腊内部律师初步解读
结合希腊官方披露的技术简报及律师的实操经验，环球出国希腊内部律师提出：
本次新政只豁免了商业空间、土地等非住宅资产，40万、80万欧元纯住宅黄金签证项目，基本都会受到税率上调的直接影响。
大家关注度极高的25万欧元商改住项目，情况其实并不乐观。这类房源初始属性虽是商业地产，但想要符合黄金签证的申请标准，必须在过户前完成合法的用途变更，彻底转为住宅属性。这就意味着，投资人办理产权过户、缴纳税费的关键节点，房源的登记属性已经是住宅。无论官方最终按登记属性计税，还是按实际使用用途判定，商改住项目几乎没有规避15%新税率的可能。
律师建议：面对如此悬殊的成本涨幅，寄希望于官方后续出台豁免条款，本身存在较大不确定性。对于已经敲定希腊黄金签证办理计划的家庭，当下较为稳妥的选择，就是加快推进选房、交易签约全流程，争取在2027年1月1日新政落地前适用现行的低税率政策。
我们的希腊本地律师团队，会持续追踪官方正式法案及配套细则的更新，结合每位客户的房源登记属性、用途变更方案、交易进度，实时评估政策影响、动态优化办理方案，尽可能规避新增成本。
总理亲自定性：加税是针对性的楼市调控手段
在宣布加税之前，米佐塔基斯用大量篇幅阐述了希腊的住房困境和本地居民置业扶持方案，包括空置房租赁税收优惠、房屋翻新费用抵扣、规模20亿欧元的”My Home 3″住房扶持计划等。铺垫完成后才抛出加税方案，逻辑非常清晰：
扶持本地居民是”正向激励”，对海外买家加税是”反向调控”。
总理在演讲中点名了三个海外投资主力国家——中国、土耳其、以色列。官方态度克制但明确：希腊仍然欢迎海外资本，但无差别、大规模的外资住宅购房潮已经挤压到了本地居民的置业空间。
希腊没有关停黄金签证，而是通过成本调控筛选更优质的海外投资。通道保留，但低成本、纯套利的短期投机需求会被精准过滤。
十余年政策迭代：希腊黄金签证从未迎来降价窗口期
把时间线拉长就能发现，本次税率上调，根本不是突发的偶然调整，而是希腊黄金签证十余年政策收紧的必然延续。从诞生至今，这个项目的门槛只涨不跌，低成本红利窗口始终在持续收缩。
2013年4月，希腊黄金签证正式落地，25万欧元的超低购房门槛、无居住要求、可全家移民的优势，让它迅速成为欧洲颇具性价比的投资移民项目，这一基础门槛稳定沿用了近十年。
2023年8月，第一轮重大变政落地。雅典核心区、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等热门区域，购房门槛直接从25万欧元翻倍至50万欧元，热门区域低价置业的时代彻底终结。彼时观望犹豫的投资人，后续再入场，直接面临翻倍的投资成本。
2024年9月，第二轮全国性政策改革落地。希腊彻底重构全国黄金签证准入标准：核心热门区域门槛上调至80万欧元，其余地区统一提升至40万欧元，新增房产面积、持有用途等多项限制，仅保留25万欧元商改住、文物修复两类特殊项目。
这一轮调整，意味着普通投资人的低价入场通道大幅收窄，官方从单纯调整投资金额，升级为全面管控投资品类、房产规格、持有规则。
2027年1月，即将落地的税率新政，开启了第三轮收紧周期。没有继续上调购房投资额，却通过大幅增加交易税费，变相抬高所有住宅类投资的落地成本，调控思路更为精准。
政策通道始终敞开，但入场成本，一直在稳步攀升。
这么多年的政策迭代早已印证一个事实：希腊黄金签证的门槛在持续提高。
对于有意布局希腊的投资人而言，尽早了解政策细则、做好规划，是更为理性的选择。
